B&B e affitti brevi nel 2026: gli obblighi, passo per passo

Quali adempimenti ha una struttura ricettiva nel 2026?

Sono cinque, e ognuno ha un momento preciso. Mescolarli è l'errore più frequente.

La tabella li mette in fila. L'ultima colonna è la più importante: dice cosa nessun programma può fare al posto tuo.

Entro quando vanno comunicati gli ospiti alla Questura?

L'art. 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS) fissa il termine di 24 ore dall'arrivo.

Il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato precisa un caso a parte. Se il soggiorno dura meno di 24 ore, i dati vanno inviati all'arrivo stesso.

La schedina riguarda ogni ospite, bambini compresi. Il capofamiglia o il capogruppo porta con sé i dati degli altri componenti.

Tieni le ricevute del portale. Sono la prova che l'invio è partito nei tempi.

Il check-in a distanza è ancora permesso dopo la sentenza 9101/2025?

Sì, ma cambia il modo. Il Consiglio di Stato, sezione III, con la sentenza 21 novembre 2025 n. 9101, ha chiarito cosa chiede l'art. 109.

L'ospite va identificato de visu, cioè vedendolo. Mandare la foto del documento e poi il codice non basta. Non basta nemmeno la cassetta delle chiavi.

È ammessa la verifica a distanza in videochiamata in tempo reale. Chi la fa confronta il volto con il documento, nel momento dell'accesso.

• Fissa la videochiamata all'orario di arrivo comunicato dall'ospite.
• Chiedi di mostrare il documento accanto al viso.
• Solo dopo, fai partire il codice della porta.
• Annota chi ha fatto la verifica e a che ora.

Cosa chiede la legge sul CIN negli annunci?

L'art. 13-ter del decreto-legge 145/2023, convertito dalla legge 191/2023, ha introdotto il codice identificativo nazionale.

Il codice va esposto all'esterno dello stabile. Va anche indicato in ogni annuncio, ovunque sia pubblicato.

Lo stesso articolo chiede rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti. Chiede anche estintori in posizione accessibile e visibile.

Le sanzioni sono nel comma 9 e le applica il Comune. Controlla gli annunci vecchi: sono i primi a restare senza codice.

Come si tiene in ordine l'imposta di soggiorno?

L'imposta nasce dall'art. 4 del decreto legislativo 23/2011. La istituisce il singolo Comune, con un suo regolamento.

Tariffe, esenzioni e riduzioni cambiano da città a città. Leggi il regolamento del tuo Comune prima di impostare il calcolo.

Il gestore della struttura risponde del pagamento. La legge prevede anche una dichiarazione annuale per via telematica entro il 30 giugno.

Un buon gestionale somma notti ed esenzioni mese per mese. Il riepilogo però lo controlli e lo firmi tu.

Quando conviene mandare il codice della serratura?

Mai insieme alla conferma di prenotazione. Il codice va generato dopo l'identificazione e vale solo per le date del soggiorno.

Un codice diverso per ogni ospite evita che chi è già partito possa rientrare. Cancellalo al momento dell'uscita.

Tieni un codice di servizio separato per chi pulisce. Non darlo mai agli ospiti.

Messaggi in più lingue e pulizie: cosa si può affidare al sistema?

I messaggi ricorrenti si prestano bene: orario di arrivo, istruzioni per il parcheggio, regole della casa. Scrivili una volta e falli approvare nelle lingue che servono.

Se usi un assistente AI in chat, deve dirlo nella prima frase. Lo chiede l'art. 50 del regolamento europeo sull'intelligenza artificiale (AI Act). Per le domande fuori copione passa a te.

Le pulizie nascono dalle partenze in calendario. Chi pulisce vede l'alloggio e l'orario, non la conversazione con l'ospite.

Cosa chiedere a chi ti propone un gestionale?

Quattro domande bastano per capire se il programma ti aiuta o ti espone.

• Il codice della porta si blocca finché l'ospite non è identificato?
• Il registro mostra ogni schedina inviata, con data e ora?
• Le regole dell'imposta si impostano sul regolamento del tuo Comune?
• Se un calendario dei portali si disallinea, chi riceve l'avviso?

Domande frequenti